5. Facteurs économiques généraux
Les taux d’intérêt à long terme, pour lesquels les obligations linéaires (OLO) sur 15 à 20 ans tiennent spécifiquement lieu de base de référence pour les placements immobiliers, ont progressé au cours de 2009 de 4,05% fin décembre 2008 à 4,46% fin juin 2009.
Dans le même temps, le rythme de l’inflation retombe de 3,54% en 2008 à une inflation négative de 0,11% sur une base annuelle au cours du premier semestre de 2009. Ceci signifie que le taux réel, soit la différence entre le taux d’intérêt à long terme et l’inflation, progresse subitement de 0,51% à 4,88%. Pour retrouver un tel niveau dans le passé, il faut revenir dix ans en arrière, à l’été 1999. Autrement dit, nous connaissons depuis un an et demi un taux d’inflation moyen de 2,4% sur une base annuelle.
Dans le cadre de l’estimation du portefeuille, il est en fonction des taux d’intérêt actuels envisagé une inflation future de 1,50%, ce qui porte le taux d’intérêt réel à 2,96%. Accessoirement, nous adoptons une marge de risque de 2,84% en moyenne. Celle-ci traduit d’une part l’incertitude de l’investisseur à long terme sur la persistance des paramètres financiers actuels et d’autre part le risque et l’illiquidité du bien spécifique.
Le taux réel, qui est déterminant dans l’analyse financière, passe ainsi de 5,73% à la fin de 2008 à 5,80% (4,46% - 1,50% + 2,84%).
