Analyse du marché immobilier semi-industriel et logistique

Analyse du marché immobilier semi-industriel et logistique en Belgique, aux Pays-Bas, en France, en Europe centrale et en Roumanie.

1. Belgique

Comme dans le reste de l’Europe de l’Ouest, la crise économique internationale s’est vivement fait sentir sur le marché belge à partir du second semestre de 2008. Les rendements les plus élevés ont augmenté d’environ 6,30% au milieu de 2008 à 7,75% en juillet 2009; les loyers ont été relativement stables, ce qui veut dire que les hausses des rendements sont une conséquence directe des baisses de valeur voisines de 20% ressenties depuis le milieu de 2008.

En 2009, il a déjà été loué de janvier à juin plus de 500.000 m² , ce qui, dans le contexte de la crise actuelle, représente une belle performance. Le marché de l’investissement a tourné au ralenti, mais a encore fait preuve d’une certaine fermeté par comparaison avec d’autres secteurs comme le marché des bureaux.

2. France

Malgré la crise, le marché français est resté relativement vigoureux au premier semestre de 2009: la région parisienne s’est principalement distinguée par une forte activité locative. Les loyers connaissent partout une pression à la baisse et les rendements les plus élevés ont grimpé jusqu’à 8,25% à Paris, jusqu’ 8,50% à Lyon et à Lille, et jusqu’à 8,75% à Marseille.

Par rapport au début de 2008, les valeurs locatives les plus élevées connaissent aussi une pression à la baisse sur la plupart des marchés semi-industriels. Les régions de Marseille et de Lille ont fait exception à cette règle: dans ces zones les loyers sont restés stables, mais à un niveau relativement bas de 40 à 45 EUR/m²/an. A la périphérie de Paris et de Lyon, des baisses de loyer d’environ 2% par rapport au début de l’année 2008 ont été enregistrées, ainsi qu’un accroissement des incitations à la location.

3. Pays-Bas

Le marché néerlandais a connu une année difficile, aussi bien en ce qui concerne la location que les investissements. Si les loyers les plus élevés sont descendus à
85 EUR/m²/an à Schiphol, ils sont en revanche restés le plus souvent stables dans d’autres régions. Les rendements les plus élevés ont progressé de 125 à 150 point de base depuis juillet 2008. Le volume d’investissements a poursuivi la diminution amorcée depuis le deuxième trimestre de 2008.

4. Tchéquie

En Europe centrale, la crise économique s’est manifestée plus tard qu’en Europe de l’Ouest, mais le ralentissement de la croissance se fait également sentir à présent dans cette région. La Tchéquie a été le premier pays d’Europe centrale où cette tendance s’est traduite par une diminution des locations.

Les développements de projets à risque sont stoppés, car le taux de vacance a augmenté en l’espace d’un an de 10% à 16%. Les promoteurs étrangers continuent de s’intéresser à ce marché mais, dans le contexte économique actuel, toute forme de risque est évitée. La baisse des rendements des dernières années s’est inversée en une hausse de 150 à 175 points de base par rapport au milieu de 2008.

5. Roumanie

Par comparaison avec la plupart des autres marchés européens, la Roumanie s’était relativement bien maintenue en 2008, mais la prise de locations au premier semestre 2009 a été exceptionnellement basse. Le taux de vacance augmente actuellement dans de fortes proportions (12 à 15%) et on enregistre sur le marché un nombre de plus en plus élevé d’espaces proposés en sous-location. Les loyers les plus élevés restent stables à Bucarest (48 EUR/m²/an); dans les autres sites comme Brasov, Timisoara et Constanta, ces loyers sont descendus de 54 EUR/m²/an au milieu de 2008 à 51 EUR/m²/an aujourd’hui. Les rendements les plus élevés ont subi une forte hausse: alors qu’ils s’établissaient encore l’an dernier à 7,50% à Bucarest (7,75% ailleurs), les observateurs estiment qu’ils ont aujourd’hui grimpé jusqu’à 9,25% à Bucarest (10% ailleurs).

Auteur: Jef van Doorslaer et le Groupe de Recherche Européen de Cushman & Wakefield.

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